La promesse de vente dans la procédure de vente immobilière

La promesse de vente est l’une des formalités qui précèdent une vente immobilière. Cela veut dire que c’est un acte juridique préalable à l’acte définitif de vente. On a beau l’appeler avant-contrat, mais ses effets sont importants parce que des droits et devoirs légaux  en naissent. Il y a deux types d’avant-contrat : la promesse de vente et le compromis de vente. Les différences sont nombreuses ; on dénotera entre autres le fait que contrairement au compromis de vente, une promesse de vente n’engage que le vendeur…

Les obligations du vendeur

Même si la promesse de vente revêt un caractère unilatéral, le prix du bien immobilier en vente et le délai de réflexion imparti à l’acquéreur son décidés d’un commun accord. Cet accord est ensuite retracé dans la promesse de vente. Sinon, il est illégal que le vendeur fasse deux ou plusieurs promesses de vente en même temps. Il pourra s’adresser à une agence immobilière Corse (où l’immobilier fleurit, au passage), à Marseille ou dans d’autres villes de la Côte d’Azur, mais pour demander des conseils et non pour publier des annonces. Tant que la promesse de vente faite avec un premier acquéreur est en vigueur, une autre serait nulle de plein droit. Par ailleurs, si le vendeur rompt l’avant-contrat avant que l’acquéreur ait pu lever l’option (expression désignant une confirmation de la vente), il est non seulement tenu de rembourser l’indemnité d’immobilisation (10% du prix de vente fixée par l’avant-contrat) versée par ledit acquérir, mais encore il versera probablement des dommages-et-intérêts à cet acquéreur. Celui-ci, pour cela, n’aura qu’à lever l’option dans le délai stipulé par la promesse de vente. Pire encore si le vendeur rompt la promesse de vente alors que l’acquéreur a déjà levé l’option. Ce dernier pourra saisir le TGI pour imposer la vente au vendeur et pour demander des dommages-et-intérêts. Le remboursement de l’indemnité d’immobilisation se fait de plein droit.

Les obligations de l’acquéreur

Aussi unilatérale soit-elle, la promesse de vente crée des devoirs pour tout potentiel acheteur. On ne peut pas l’obliger à acheter dans les délais fixés dans l’avant-contrat. Mais s’il ne le fait pas, il ne récupérera pas l’indemnité d’immobilisation. Seule exception, l’acheteur n’a pas pu lever l’option dans le temps parce qu’une clause suspensive ne s’est pas réalisée. On peut sommaire voir dans cette obligation pour l’acquéreur de donner une réponse claire dans le délai fixé une protection du bien immobilier en vente. Cette protection est, en quelque sorte typique à la promesse de vente. Pour cet avant-contrat, en effet, le vendeur n’a pas le droit de faire une offre à d’autres acquéreurs. Si passé le délai, l’acquéreur ne confirme pas la vente, l’indemnité d’immobilisation (comme son nom l’indique) est une sorte de compensation d’opportunités qu’aurait ratées le vendeur. Le vendeur ayant contracté une promesse de vente ne peut par exemple pas publier d’annonces immobilières. Si la promesse de vente est signée sous seing privé, elle devra être enregistrée au fisc par l’acquéreur dans un délai de jours, sous peine de nullité de plein droit. Mais pour faciliter la procédure, la signature de la promesse de vente devant un notaire est recommandée.