Faut-il investir dans le LMNP d’occasion ?
Peu connu avant 2007, la revente d’appartement ou de bien en LMNP connait une progression constante, au point de devenir un segment à part de l’investissement locatif. Ce placement est-il vraiment intéressant ? Quels en sont les rendements ?
Un nouveau marché dynamique
Avant 2007, très peu d’investisseurs se sont intéressés aux biens en loué meublé non professionnel revendus par leur propriétaire initial. Ces investisseurs avertis pensent alors que le LMNP occasion leur garantissent des valeurs patrimoniales intéressantes, eu égard aux caractéristiques des biens mis en vente. Ces derniers sont généralement bien placés et ont l’avantage d’être peu chers par rapport à des lots situés dans des programmes neufs. Depuis que ce nouveau marché a gagné en visibilité et en lisibilité, les investisseurs sont de plus en plus nombreux à s’intéresser aux biens de seconde main qui y sont proposés. Les acheteurs y trouvent d’ailleurs tous types de logements, gérés par des professionnels réputés. Une grande partie des résidences mises en vente est constituée de logements d’étudiants chez la plupart des opérateurs spécialisés dans la revente. L’achat de ce type de logement est très rentable, comme d’ailleurs pour l‘immobilier à Montpellier Nord où les agences immobilières se portent bien comme Proby. Les investisseurs peuvent néanmoins y acquérir des résidences d’affaires, des résidences de tourisme, mais aussi des EHPAD.
Des avantages fiscaux conservés
Outre la diversité des biens qui s’y trouvent, le marché du LMNP d’occasion offre les mêmes avantages fiscaux que le classique. Les cessions entre deux investisseurs s’effectuent dans ce cas conformément à l’article 257 bis du CGI . Ce texte indique clairement que l’acquéreur hérite des engagements TVA du vendeur, mais s’engage en contrepartie à conserver le bail commercial jusqu’à la 20e année du contrat initial. L’opération n’engendre ainsi aucun flux de TVA, libérant ainsi l’acquéreur des charges de cette taxe pourtant incontournable pour n’importe quel autre achat immobilier. Cet avantage n’est toutefois pas possible si le bail commercial est rompu. Mieux organisé, le marché de la revente dispose enfin d’outils permettant aux acquéreurs et aux vendeurs d’estimer en quelques clics la valeur à la revente d’un bien, en tenant compte de la performance de l’exploitant, de l’emplacement, de l’indexation des loyers et de la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire. Ces outils facilitent la recherche et la comparaison des opportunités d’achat par l’investisseur.