Le régime fiscal du LMP, avantages et inconvénients

le-regime-fiscal-du-lmpZoom sur le régime fiscal de loueur en meublé professionnel (LMP), moins connu que son homologue en meublé non professionnel (LMNP), mais ayant des avantages certains, mais également des contraintes pour ne pas dire certains inconvénients.

Conditions relatives au statut LMP

Pour rappel, le statut de LMP est ouvert aux investisseurs inscrits au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels percevant plus de 23 000 € de revenus locatifs par an. Cette somme doit par ailleurs représenter la première source de revenu du foyer fiscal.

Avantages fiscaux du LMP

Les avantages fiscaux constituent le principal attrait du dispositif LMP. L’investisseur peut notamment réduire son revenu imposable en déduisant l’ensemble des frais relatifs aux logements en location (entretien, réparation, etc.) mais également les droits de mutation acquittés lors de l’achat. Cela rend la location meublée fiscalement bien plus attractive que la location nue. L’amortissement est également déductible à hauteur de 2 à 3 % du bien chaque année.
Outre le revenu imposable, le revenu global peut également être réduit. Le propriétaire LMP a la possibilité d’imputer l’ensemble de son (éventuel) déficit sur son revenu global.

Un investisseur LMP peut voir ses plus-values professionnelles exonérées d’impôts. Il doit pour cela exercer son activité depuis plus de 5 ans et justifier de recettes locatives inférieures à 90 000 € HT cumulées lors des 2 dernières années. A noter que les biens immobiliers meublés ne sont pas soumis à l’impôt sur la fortune car ils sont considérés comme des outils de travail dans le cadre de la LMP.

La transmission du patrimoine immobilier est une autre composante importante de la LMP. Si ce dispositif est très prisé des investisseurs, c’est en partie grâce aux droits de succession non éligibles immédiatement (intérêts durant 5 ans puis 20 versements étalés sur 10 ans). Un héritier poursuivant l’activité de LMP sera même en mesure de déduire les droits de succession de son bénéfice imposable. Un abattement de 75 % pourra (dans certaines conditions) être réalisé avant le calcul des droits.

Inconvénients sur le plan fiscal

Si les avantages sont nombreux, tout n’est pas rose au niveau fiscal pour le dispositif LMP. On peut noter parmi les désagréments notables le coût du mobilier, des charges sociales, de la contribution économique territoriale et de la taxe foncière, mais aussi la présence de formalités plus contraignantes que celles des bailleurs classiques. Le plancher des 23 000 € annuels peut également représenter un problème en cas de vacance importante suite à un départ de locataire. Un investissement conséquent est ainsi nécessaire pour s’assurer des revenus locatifs importants en permanence.

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